The Florida Home Buyer Loan Guide
Guía Completa de Préstamos para Compradores en Florida
Every loan program. Every major grant. Built for agents who know the difference between a buyer who’s “ready” and a buyer who’s actually funded and closing.
Cada programa de préstamo. Cada subsidio importante. Diseñado para agentes que conocen la diferencia entre un comprador que está “listo” y uno que realmente tiene financiamiento y cierra.
In South Florida’s market, the agent who understands financing wins the listing, earns the referral, and keeps the deal together when it gets hard. Your buyer might qualify for $35,000 in free down payment assistance they don’t know about. Your seller’s buyer might collapse at the last minute because nobody checked the condo approval list. Know these programs — not so you become a lender, but so you can guide your client to the right one fast. En el mercado del Sur de Florida, el agente que entiende el financiamiento gana la captación, se gana la referencia y mantiene el trato cuando las cosas se complican. Tu comprador podría calificar para $35,000 en asistencia para el pago inicial que no conoce. El comprador de tu vendedor puede caerse en el último momento porque nadie verificó la lista de aprobación del condominio. Conoce estos programas, no para convertirte en prestamista, sino para guiar a tu cliente al correcto de inmediato.
The Four Loan Types Every Agent Must Know
Los Cuatro Tipos de Préstamo que Todo Agente Debe Conocer
These are the foundation. Every DPA and grant program layers on top of one of these first mortgages. Know each one before you know the bonuses.
Estos son la base. Cada programa de asistencia y subsidio se combina con uno de estos préstamos primarios. Conócelos primero.
FHA Loan
Government-Backed10% if 500–579
580+ for 3.5%
Most DPA-friendly loan in Florida. The entire 3.5% down payment can come from grants or gifted funds. FHA condos must be on the HUD-approved list — always check before writing an offer. The upfront MIP can be rolled into the loan.
El préstamo más compatible con programas de asistencia en Florida. El pago inicial completo del 3.5% puede provenir de subsidios o fondos de regalo. Los condominios FHA deben estar en la lista aprobada de HUD — siempre verifica antes de escribir una oferta. El MIP inicial puede incluirse en el préstamo.
Conventional Loan
Fannie / Freddie5% otherwise
680+ for best rates
HomeReady (Fannie Mae, 620+) and Home Possible (Freddie Mac, 660+) both allow 3% down for low-to-moderate income buyers. Conventional 97 is available to all first-time buyers at 620+. No condo list restrictions. Avoids FHA’s upfront MIP — better for buyers with strong credit.
HomeReady (Fannie Mae, 620+) y Home Possible (Freddie Mac, 660+) permiten 3% de pago inicial para compradores de ingresos bajos a moderados. Convencional 97 disponible para todos los compradores por primera vez con 620+. Sin restricciones de lista de condominios. Evita el MIP inicial de FHA — mejor para compradores con buen crédito.
VA Loan
$0 Down620+ most lenders
The best loan available for eligible veterans. Zero down, no PMI, competitive rates. DPA programs can stack on top of VA to cover closing costs — creating a true zero-cash-close. The 3% buyer contribution requirement is waived on most VA-paired DPA programs. Veterans are also exempt from the first-time buyer requirement on Hometown Heroes.
El mejor préstamo disponible para veteranos elegibles. Sin pago inicial, sin PMI, tarifas competitivas. Los programas de asistencia se pueden combinar con VA para cubrir costos de cierre — logrando un cierre con cero efectivo. El requisito del 3% del comprador se elimina en la mayoría de los programas de asistencia combinados con VA. Los veteranos también están exentos del requisito de comprador por primera vez en Hometown Heroes.
USDA Loan
$0 Down640+ most lenders Sin mínimo oficial
640+ la mayoría de prestamistas
Zero down for rural and some suburban Florida areas. Western portions of Miami-Dade, parts of Broward’s western edge, and inland Palm Beach County may qualify — always verify at usda.gov/maps. DPA on a USDA loan covers closing costs entirely. Combining with Hometown Heroes creates one of the most affordable paths available.
Sin pago inicial para áreas rurales y algunos suburbios de Florida. Partes occidentales de Miami-Dade, zonas del borde oeste de Broward y el interior del Condado de Palm Beach pueden calificar — siempre verifica en usda.gov/maps. La asistencia en un préstamo USDA cubre todos los costos de cierre. Combinarlo con Hometown Heroes crea uno de los caminos más asequibles disponibles.
Florida’s Down Payment Assistance Programs
Programas de Asistencia para el Pago Inicial en Florida
These programs layer on top of a Florida Housing first mortgage. Most buyers use one statewide program plus one county program — stacking can reach $50,000–$100,000+ in total assistance.
Estos programas se combinan con un primer préstamo de Florida Housing. La mayoría de los compradores usan un programa estatal más uno del condado — la combinación puede alcanzar $50,000–$100,000+ en asistencia total.
The most powerful statewide DPA program in Florida. Provides 5% of the first mortgage loan amount (minimum $10,000, capped at $35,000) as a 0% interest, non-amortizing deferred second mortgage. No monthly payments — repayment is due only when you sell, refinance, or stop occupying the home. Program funding is limited annually (~$50M for 2025–26) and typically depletes quickly — in the 2025–26 cycle, the full allocation was committed by late February 2026.
El programa de asistencia estatal más poderoso de Florida. Proporciona el 5% del monto del primer préstamo (mínimo $10,000, tope de $35,000) como segunda hipoteca diferida al 0% de interés sin amortización. Sin pagos mensuales — el reembolso vence solo cuando vendes, refinancias o dejas de ocupar la vivienda. El financiamiento del programa es limitado anualmente (~$50M para 2025–26) y generalmente se agota rápido — en el ciclo 2025–26, toda la asignación se comprometió para finales de febrero de 2026.
(150% AMI, varies by county)
A 0% interest, non-amortizing deferred second mortgage available to buyers using a Florida Housing first mortgage. No monthly payments. Not forgivable — must be repaid when the home is sold, refinanced, or the borrower moves out. Must be used with a Florida Housing first mortgage. Requires a 640 credit score and income/purchase price limits by county. Good fallback for buyers who don’t qualify for Hometown Heroes.
Una segunda hipoteca diferida al 0% de interés sin amortización disponible para compradores que usan un primer préstamo de Florida Housing. Sin pagos mensuales. No es perdonable — debe reembolsarse cuando la vivienda se vende, refinancia o el prestatario se muda. Requiere una puntuación crediticia de 640 y límites de ingresos/precio de compra por condado. Buena alternativa para compradores que no califican para Hometown Heroes.
A second mortgage providing 3%, 4%, or 5% of the loan amount. The loan is forgiven at 20% per year — meaning after 5 years of primary residency, the borrower owes nothing. Must be paired with the Florida Housing HFA Preferred or HFA Advantage conventional first mortgage. Great for buyers who plan to stay put and want a “forgivable” option without Hometown Heroes occupation requirements.
Una segunda hipoteca que proporciona 3%, 4% o 5% del monto del préstamo. El préstamo se perdona al 20% por año — lo que significa que después de 5 años de residencia principal, el prestatario no debe nada. Debe combinarse con el primer préstamo convencional HFA Preferred o HFA Advantage de Florida Housing. Ideal para compradores que planean quedarse y desean una opción “perdonable” sin los requisitos de ocupación de Hometown Heroes.
Unlike the other state programs, FL HLP has an actual monthly payment — it’s a 3% fully amortizing 15-year second mortgage. That monthly payment (~$69/mo on $10,000) counts toward DTI, which matters at underwriting. Best suited for buyers who don’t qualify for the deferred programs due to income being too high, or for layering on top of a non-Florida Housing loan. The remaining balance is due upon sale or refinance.
A diferencia de los otros programas estatales, FL HLP tiene un pago mensual real: es una segunda hipoteca al 3% completamente amortizada a 15 años. Ese pago mensual (~$69/mes sobre $10,000) cuenta para el DTI, lo cual es importante en la suscripción. Más adecuado para compradores que no califican para los programas diferidos debido a ingresos demasiado altos, o para combinarlo con un préstamo que no sea de Florida Housing. El saldo restante vence al vender o refinanciar.
South Florida County & City Grant Programs
Programas de Subsidio del Condado y Ciudad en el Sur de Florida
These stack on top of state programs. A buyer in Broward could layer Hometown Heroes ($25K) + Broward HPA ($80K) = $105,000 in assistance on a single purchase. Know each program’s geographic and income rules cold.
Estos se combinan con los programas estatales. Un comprador en Broward podría combinar Hometown Heroes ($25K) + HPA de Broward ($80K) = $105,000 en asistencia en una sola compra. Conoce de memoria las reglas geográficas y de ingresos de cada programa.
Zero percent interest deferred loan covering down payment for first-time buyers in Miami-Dade County. No monthly payments. Repayment triggered on sale, transfer, refinance, or death. The county also imposes a shared equity clawback: if the home is sold within 1–3 years, 100% of appreciation profit goes to the county; 4–6 years, 50%; after 6 years, 0%. Buyer must contribute 1% of the purchase price from their own funds.
Préstamo diferido al 0% de interés que cubre el pago inicial para compradores por primera vez en el Condado Miami-Dade. Sin pagos mensuales. El reembolso se activa con la venta, transferencia, refinanciamiento o fallecimiento. El condado también impone una recuperación de capital compartido: si la vivienda se vende dentro de 1–3 años, el 100% de la ganancia de apreciación va al condado; 4–6 años, 50%; después de 6 años, 0%. El comprador debe contribuir el 1% del precio de compra con sus propios fondos.
Miami-Dade Economic Advocacy Trust provides down payment and closing cost assistance funded by Documentary Stamp Surtax revenue. This is a 0% interest loan that can be forgivable under certain conditions. Key update: the old loan amount cap of $271,250 was removed — buyers now have full flexibility on home price. Two tiers exist: households at or below 80% AMI receive the lesser of 10% of the purchase price or $10,000; households above 80% AMI receive the lesser of 4% of the purchase price or $28,500. Buyer must contribute 1% (under 80% AMI) or 3% (above 80% AMI) from their own funds. HAP can be combined with other Miami-Dade programs for up to $120,000 in total assistance. In-person homebuyer education at an approved HCA is mandatory.
El Miami-Dade Economic Advocacy Trust proporciona asistencia para el pago inicial y costos de cierre financiada con ingresos del Surtax de Sellos Documentales. Este es un préstamo al 0% de interés que puede ser perdonable bajo ciertas condiciones. Actualización clave: se eliminó el antiguo límite de monto de préstamo de $271,250 — los compradores ahora tienen total flexibilidad en el precio de la vivienda. Existen dos niveles: hogares en o por debajo del 80% AMI reciben el menor del 10% del precio de compra o $10,000; hogares por encima del 80% AMI reciben el menor del 4% del precio de compra o $28,500. El comprador debe contribuir 1% (por debajo del 80% AMI) o 3% (por encima del 80% AMI) de sus propios fondos. HAP se puede combinar con otros programas de Miami-Dade para una asistencia total de hasta $120,000. La educación para compradores de vivienda en persona en un HCA aprobado es obligatoria.
One of the most generous county-level programs in all of Florida. A 0% interest, 15-year deferred second mortgage — if the buyer maintains primary residency for the full 15 years, the loan is typically forgiven. Up to $80,000 countywide, rising to $120,000 in Weston. Property must be in an approved service area within Broward County. Maximum purchase price is $679,324 (higher in Weston). Buyer must contribute 3% of the purchase price (minimum 1% from own funds); VA loans are exempt from the 3% requirement. Liquid assets are capped at $100,000 before closing and $50,000 after closing.
Uno de los programas más generosos a nivel de condado en todo Florida. Una segunda hipoteca diferida al 0% de interés a 15 años — si el comprador mantiene residencia principal durante los 15 años completos, el préstamo generalmente es perdonado. Hasta $80,000 en todo el condado, aumentando a $120,000 en Weston. La propiedad debe estar en un área de servicio aprobada dentro del Condado Broward. El precio máximo de compra es $679,324 (mayor en Weston). El comprador debe contribuir el 3% del precio de compra (mínimo 1% de fondos propios); los préstamos VA están exentos del requisito del 3%. Los activos líquidos están limitados a $100,000 antes del cierre y $50,000 después del cierre.
One of the few Florida DPA programs that is continuously funded — no annual exhaustion risk. Provides up to $10,000 as a zero-interest, 30-year second mortgage, deferred until sale, refinancing, transfer of title, or rental within the first 30 years. Notably covers multiple counties: Lee, Broward, Charlotte, Collier, DeSoto, Glades, Hendry, Palm Beach, and Sarasota. No asset limits. Comes with a competitive 30-year fixed first mortgage rate. Works with FHA, VA, and USDA-RD loans. FICO 640+, DTI max 45%.
Uno de los pocos programas de asistencia en Florida con financiamiento continuo — sin riesgo de agotarse anualmente. Proporciona hasta $10,000 como segunda hipoteca al cero interés a 30 años, diferida hasta la venta, refinanciamiento, transferencia de título o alquiler dentro de los primeros 30 años. Notablemente cubre múltiples condados: Lee, Broward, Charlotte, Collier, DeSoto, Glades, Hendry, Palm Beach y Sarasota. Sin límites de activos. Viene con una tasa de primer préstamo fija competitiva a 30 años. Funciona con préstamos FHA, VA y USDA-RD. FICO 640+, DTI máx. 45%.
Palm Beach County has several active programs. Boca Raton offers up to $190,000 as a deferred 0% loan forgivable after 20 years of owner occupancy — one of the largest city-level grants in Florida. Jupiter’s program offers grants with no strings attached after closing. A 2026 pilot program in Palm Beach County matches buyers dollar-for-dollar — up to $50,000 — for those who have already saved at least $10,000 of their own funds. The City of West Palm Beach offers up to $100,000. Contact Palm Beach County’s housing division and each municipality separately, as eligibility and funding vary significantly by city.
El Condado Palm Beach tiene varios programas activos. Boca Raton ofrece hasta $190,000 como préstamo diferido al 0% perdonable después de 20 años de ocupación por el propietario — uno de los subsidios a nivel de ciudad más grandes de Florida. El programa de Jupiter ofrece subsidios sin condiciones después del cierre. Un programa piloto de 2026 en Palm Beach County iguala dólar por dólar a los compradores — hasta $50,000 — para quienes ya han ahorrado al menos $10,000 de sus propios fondos. La Ciudad de West Palm Beach ofrece hasta $100,000. Contacta la división de vivienda del Condado Palm Beach y cada municipio por separado, ya que la elegibilidad y los fondos varían significativamente por ciudad.
How Stacking Works: A Broward Buyer Scenario
Cómo Funciona la Combinación: Escenario de un Comprador en Broward
A registered nurse in Fort Lauderdale buying a $430,000 townhouse with FHA + Hometown Heroes + Broward HPA.
Una enfermera registrada en Fort Lauderdale comprando una casa adosada de $430,000 con FHA + Hometown Heroes + HPA de Broward.
| Layer | Program | Amount | Terms |
|---|---|---|---|
| 1st Mortgage | FHA 30-yr Fixed | $415,050 | ~6.1% rate (HTH discount) |
| 2nd (State DPA) | Hometown Heroes | $20,753 | 0% interest · deferred · no payment |
| 3rd (County DPA) | Broward HPA | $80,000 | 0% · 15-yr term · forgiven if stayed |
| Buyer Contribution | 3% of Purchase Price | $12,900 | From savings / gift funds OK |
| Total Assistance Received | $100,753 | On a $430,000 purchase | |
* Example is illustrative. Actual amounts depend on loan amount, county income limits, and program availability at time of application. Stacking eligibility must be confirmed by an approved lender.
* El ejemplo es ilustrativo. Los montos reales dependen del monto del préstamo, los límites de ingresos del condado y la disponibilidad del programa al momento de la solicitud. La elegibilidad de combinación debe ser confirmada por un prestamista aprobado.
What to Do at Every Stage of a Buyer Transaction
Qué Hacer en Cada Etapa de una Transacción con Comprador
At First Consultation
En la Primera Consulta
- Ask: what is their occupation? Run it against Hometown Heroes eligibility.
- Confirm they are a first-time buyer (no primary home ownership in past 3 years).
- Ask if buyer or spouse is a veteran or active military.
- Identify the target county — programs vary dramatically by location.
- Ask if buyer has already taken a HUD homebuyer education course.
Before Lender Referral
Antes de Referir al Prestamista
- Refer only to lenders who are approved for Florida Housing programs (not all lenders are).
- For Miami-Dade HAP, confirm lender has MDEAT experience — it has unique workflow requirements.
- Check current Hometown Heroes funding availability — program funding can be depleted mid-year.
- Confirm household income for all borrowers to estimate program eligibility.
When Writing the Offer
Al Escribir la Oferta
- Disclose DPA financing in the offer — sellers have a right to know.
- For FHA offers on condos: verify the complex is on the HUD-approved list before the offer.
- For Broward HPA: confirm the property address is in an eligible service area.
- For Miami-Dade programs: confirm buyer has at least 1% of purchase price from own funds.
During the Transaction
Durante la Transacción
- DPA closings take 30–45 days minimum — set seller expectations accordingly.
- For MDEAT HAP: buyer must complete in-person education before closing. Get this started at contract, not later.
- Broward HPA requires a comprehensive county-ordered home inspection — budget for this timeline.
- Track funding status for time-sensitive programs (Hometown Heroes) weekly near fiscal year-end.
Questions Buyers (and Agents) Ask Most
Las Preguntas que Más Hacen Compradores (y Agentes)
Yes — and this is one of the most powerful strategies available. Most Florida buyers use one statewide program (Hometown Heroes or FL Assist) plus one county or city program. Some scenarios allow stacking of a state program, a county program, and a city program simultaneously — potentially exceeding $100,000 in combined assistance. Stacking rules vary by program and must be confirmed by the lender, as not all programs are combinable with all others.
Sí — y esta es una de las estrategias más poderosas disponibles. La mayoría de los compradores en Florida usan un programa estatal (Hometown Heroes o FL Assist) más uno del condado o ciudad. Algunos escenarios permiten combinar un programa estatal, uno del condado y uno de la ciudad simultáneamente — potencialmente superando $100,000 en asistencia combinada. Las reglas de combinación varían por programa y deben ser confirmadas por el prestamista, ya que no todos los programas son combinables entre sí.
Most Florida programs define a first-time homebuyer as someone who has not owned and occupied a primary residence within the past 3 years. This means someone who owned a home 4 years ago — even outright — qualifies today. Divorced individuals who did not retain ownership of the marital home often qualify under exception rules. In designated target zones (HUD-designated areas), repeat buyers may also qualify. Veterans are exempt from the first-time buyer requirement under Hometown Heroes.
La mayoría de los programas de Florida definen a un comprador por primera vez como alguien que no ha sido propietario ni ha ocupado una residencia principal dentro de los últimos 3 años. Esto significa que alguien que fue propietario de una casa hace 4 años — incluso sin hipoteca — califica hoy. Las personas divorciadas que no retuvieron la propiedad del hogar conyugal a menudo califican bajo reglas de excepción. En zonas objetivo designadas (áreas designadas por HUD), los compradores reincidentes también pueden calificar. Los veteranos están exentos del requisito de comprador por primera vez en Hometown Heroes.
It depends on the program. Deferred second mortgages (FL Assist, Hometown Heroes, most county programs) don’t require monthly payments but must be repaid when the home is sold, refinanced, or transferred. Forgivable programs (HFA Preferred PLUS, Broward HPA after 15 years, Boca Raton after 20 years) are gradually forgiven over time — if the buyer stays long enough, they owe nothing. True grants (Jupiter’s program) require no repayment at all. Always clarify repayment terms for each layer before your buyer applies.
Depende del programa. Las segundas hipotecas diferidas (FL Assist, Hometown Heroes, la mayoría de los programas del condado) no requieren pagos mensuales pero deben reembolsarse cuando la vivienda se vende, refinancia o transfiere. Los programas perdonables (HFA Preferred PLUS, HPA de Broward después de 15 años, Boca Raton después de 20 años) se perdonan gradualmente con el tiempo — si el comprador se queda el tiempo suficiente, no debe nada. Los subsidios verdaderos (programa de Jupiter) no requieren ningún reembolso. Siempre aclara los términos de reembolso de cada capa antes de que tu comprador solicite.
Not directly — DPA programs fund the buyer’s side of the transaction and don’t reduce the seller’s proceeds. However, some sellers and listing agents are unfamiliar with DPA deals and may incorrectly assume the transaction is riskier or slower. As the buyer’s agent, be prepared to educate the listing agent: DPA transactions close in 30–45 days with a clean pre-approval and a DPA-experienced lender, which is comparable to standard FHA timelines. The buyer’s financing is solid — DPA is simply additional funding for their closing costs, not a replacement for qualification.
No directamente — los programas de asistencia financian el lado del comprador en la transacción y no reducen los ingresos del vendedor. Sin embargo, algunos vendedores y agentes de captación no están familiarizados con los tratos de asistencia y pueden asumir incorrectamente que la transacción es más riesgosa o lenta. Como agente del comprador, prepárate para educar al agente de captación: las transacciones de asistencia cierran en 30–45 días con una preaprobación limpia y un prestamista con experiencia en DPA, lo que es comparable a los plazos estándar de FHA. El financiamiento del comprador es sólido — la asistencia es simplemente financiamiento adicional para sus costos de cierre, no un reemplazo para la calificación.
Most federal and state programs — FHA, VA, USDA, Hometown Heroes, FL Assist — require U.S. citizenship or lawful permanent residency. DACA recipients currently cannot access FHA loans under existing federal guidelines (this has been subject to litigation; verify current status with the lender). Some county programs allow lawful permanent residents with 2+ years of U.S. residency. The Broward HPA program, for example, includes this provision. For ITIN-based buyers without legal permanent residency, conventional portfolio loans from local banks and credit unions are often the best available path — always refer to a lender who specializes in this area.
La mayoría de los programas federales y estatales — FHA, VA, USDA, Hometown Heroes, FL Assist — requieren ciudadanía estadounidense o residencia legal permanente. Los receptores de DACA actualmente no pueden acceder a préstamos FHA bajo las pautas federales existentes (esto ha sido objeto de litigios; verifica el estado actual con el prestamista). Algunos programas del condado permiten residentes legales permanentes con 2+ años de residencia en los EE.UU. El programa HPA de Broward, por ejemplo, incluye esta disposición. Para compradores con ITIN sin residencia legal permanente, los préstamos convencionales de cartera de bancos locales y cooperativas de crédito a menudo son el mejor camino disponible — siempre refiere a un prestamista especializado en esta área.